Преди да прочета тихите, но обнадеждаващи новини от Олимпия миналата седмица – Демократите от Камарата на представителите уволниха конгресмена Джери Полет (D-46, северно от Сиатъл), защитник на еднофамилното зониране, от позицията му, контролираща жилищната политика – помислих, че преглед на няколко други скорошни малко известни новини биха предоставили контекст защо това привидно незначително парламентарно действие в щатския законодателен орган има значение за Сиатъл.
Първо, през октомври Консултативният комитет на щата Вашингтон за опазване на историческото наследство реши да удовлетвори искане от собствениците на жилища в Уолингфорд за вписване на стотици домове в Уолингфорд в Националния регистър на историческите места;Службата за национални паркове го направи официално тази седмица.
Очаквайте жителите на Сиатъл „в тази къща“ все повече да се опитват да превърнат в оръжие „историческите“ квартали като инструмент за противодействие на промените в местните политики за използване на земята, които иначе биха могли да увеличат достъпните жилища и гъстотата на населението в Сиатъл.
Междувременно друго тихо решение за зониране пое в обратната посока: миналия месец Комисията за опазване на забележителностите в Сиатъл гласува против „невзрачна“ (както весело се изрази Ерика) двуетажна дървена сграда на Капитолийския хълм.Това решение проправя пътя за изграждането на ново седеметажно жилище на достъпни цени.
Можете да класифицирате политиката на NIMBY Pollet като старомоден тип ляв популизъм, който издига локализма (рефлексен скептицизъм на развитието, съчетан с уморени призиви към „характера“ на квартала) до поддръжка на еднофамилни домове.Борбата за разделение.
За съжаление, тези две решения заедно в крайна сметка потвърждават всеобхватността на небалансираната градоустройствена философия на Сиатъл: отново и отново Сиатъл ограничава гъстотата на високото строителство до една и съща зона, отказвайки нови жилищни възможности в по-голямата част от градовете – 75% – в момента са предназначени за еднофамилни къщи.За съжаление, гъстотата на населението на Капитолийския хълм е уловката 22 на урбанистите: добавяйки ентусиазирано нови апартаменти към един от най-гъсто населените райони на Сиатъл, вие давате храна на излишните еднофамилни градски блокове, за да предотвратите потенциалното създаване на нова жилищна реформа.Това поддържа статуквото: цените на жилищата растат до небесата.Районът на Сиатъл има най-скъпите цени на жилищата в страната, със среден наем от над $1700 (над $2200 в района на Сиатъл) и средна продажна цена от $810 000.
Не е изненадващо, че окръг Кинг казва, че трябва да построим приблизително 240 000 нови жилища на достъпни цени през следващите 20 години или 12 000 нови жилищни единици годишно.В момента сме далеч от тази скорост.Според Сиатълската жилищна администрация през последните две години в града са построени средно около 1300 достъпни жилищни единици годишно.
Хареса ли ви тази статия?PubliCola се поддържа изцяло от читатели като вас.Щракнете тук, за да станете еднократен или месечен член и да помогнете в подкрепа на устойчивостта на PubliCola.
За щастие защитниците на жилищата работят, за да обърнат тази тенденция.Станете свидетел на дългоочакван прогресивен катаклизъм в Олимпия.Под ръководството на нов млад лидер, демократите в щатската Камара на представителите най-накрая отстраниха конгресмена Джери Полет (D-46, северно от Сиатъл) като председател на ключова комисия на Камарата на представителите по местното управление по-рано този месец.Както сме съобщавали от години, конгресменът Полет многократно използва позицията си, за да анулира сметки за жилища.(Не е изненадващо, че The Urbanist също обвини Pollet в подкопаване на жилищните закони.) Политиките на Pollet за NIMBY могат да бъдат класифицирани като старомоден вариант на левия популизъм, който насърчава локализма (скептицизъм в развитието на рефлекса и уморени увещания на жителите на квартала).„характер“)) в борбата за запазване на зонирането на отделните сгради.
Първоначално разочарован, че Полет омаловажава подкрепата за жилищното законодателство, Демократическата група в Камарата на представителите гласува в края на ноември да стесни обхвата на комитета на Полет, поставяйки всички жилищни въпроси под юрисдикцията на Жилищния комитет, председателстван от конгресмен Стром Питърсън (D-NY) (D -21, Everett) Подкрепя законодателството за градоустройство.Миналата година, например, Peterson съфинансира Bill HB 1782 (D-22, Olympia) на реп. Джесика Бейтман, който позволява изграждането на дуплекси, триплекси, каросерии и ATV.Това беше един от няколкото сметки за плътност, които Полет помогна да бъдат убити миналата година.
Движението за премахване на жилищната политика от комисията Pollet беше оглавено от ново поколение демократи, които искаха да изпратят сигнал, че достъпните жилища (свързани с гъстотата на населението) ще бъдат основен приоритет през 2023 г.
Две седмици по-късно - и вероятно съобщението им все още не е завършено - групата гласува за пълно отстраняване на Полет като председател на местната правителствена комисия, предавайки контрола на представителя Девин Дюр (D-1, Ботел), друг от загубилите последно.година.
Тъй като има по-голяма вероятност техните законопроекти да преминат в комисията на Питърсън, отколкото при ограничеността на Полет, законодателите, подкрепящи жилищното строителство, биха могли да осигурят така необходимата национална насока на провалената местна политика в Сиатъл.
Редакционната колегия на The Seattle Times повтори протекционистките възгледи на Полет, публикувайки редакционна статия миналата седмица, оплакваща драматична промяна в ръководството, подражавайки на мантрата на Полет за „местен контрол“, като твърди, че законопроектът за жилищата ще забрани на местните власти да приемат достъпни жилища..Не е вярно.Законопроектът, подкрепен от урбанисти като конгресмен Бейтман, просто дава на местните юрисдикции възможността да разрешат многофамилни жилищни комплекси в еднофамилни жилищни райони, оставяйки нуждата от достъпни жилища на местните юрисдикции.
„Ако наистина ни е грижа за жилищата на достъпни цени“, каза конгресменът Бейтман пред PubliCola, „нека започнем с признаването на някои основни факти: еднофамилното зониране е 100 процента изтласкване и води до облагородяване.“
Това статукво – не джинът на бъдещото развитие – представлява настояща заплаха за достъпността на жилищата.Съществуващите политики, например, не само ограничават предлагането, като забраняват по-голямата част от наличната земя в Сиатъл за многофамилно развитие, но също така насърчават разрушаването и строителството на имения.Едно по-амбициозно предложение от 2023 г., което сега се разглежда от конгресмен Бейтман, би оспорило статуквото, като позволи четворни жилища – навсякъде, където са разрешени самостоятелни еднофамилни къщи – в горните части на градовете в щата.
Данните показват, че дори лекото увеличаване на тази плътност подобрява достъпността.Преди две години Портланд легализира четириетажни жилища в целия град и първите данни показват, че те са по-евтини за наемане или закупуване от дву-, три- или еднофамилни къщи.Освен това Бейтман каза, че нейното законодателство ще създаде стимули за достъпност чрез „бонус за плътност“, ако две жилищни единици генерират между 30% и 80% от средния доход на района и са достъпни, разширяването до шест единици е разрешено.
От страна на Щатския сенат, сенатор Марко Лиас (D-21, Евърет) работи върху законодателство, насочено към възвишенията (най-драматичните възвишения) в близост до транзитни центрове.
Въпреки това, за повече новини, които биха могли да имат голямо влияние през следващата година, следете законопроектите на щатското законодателство и следете новото жилищно законодателство.Тъй като има по-голяма вероятност техните законопроекти да преминат в комисията на Питърсън, отколкото при ограничеността на Полет, законодателите, подкрепящи жилищното строителство, биха могли да осигурят така необходимата национална насока на провалената местна политика в Сиатъл.
Преди около 15 години в окръг Саут Пиърс се свързаха с мен от две агенции за социални услуги и ме помолиха да подпиша дългосрочен договор за наем за пространство (порутена сграда на пазарна цена в Паркланд), за да могат да преместят бездомни хора от Голд Окръг, преместен на юг.Говорих и с двамата около час, като им обясних, че окръг Пиърс има свои жилищни проблеми и че преместването на бедните в окръг Кинг не решава нищо.Никой от социалните работници наистина не „разбра“.Според тях те помагат на другите.В реалния свят те са част от „бездомния индустриален комплекс“.Това е малка група организации с нестопанска цел, които „предоставят услуги“ на бездомните… кухни за супи, приюти, всякакъв вид финансова помощ… но те контролират много малко реални жилища.80 нещо подобно?Организациите с нестопанска цел получават милиони от Ню Йорк за борба с бездомността... но проблемът само се влошава.За всяка организация с нестопанска цел, работеща с бездомни в Сиатъл, има около 12 жилищни ваучера годишно.Лесно е… по-малко социални работници, повече жилища.
Истинският проблем е, че жилищният проблем може да бъде решен "евтино" политически.Те не могат.Горкият г-н Фейт наистина вярва, че щатският законодателен орган ще промени по някакъв начин жилищата в Сиатъл.няма да стане.Пазарът си е пазар.
Истинското решение е да се преместят хората от скъпите пазари към по-евтините и да, федералното правителство може да помогне с това.ФБР (с помощта на правителството) може да построи 10 жилищни единици с ниски доходи за всеки апартамент в Сиатъл, Северна Дакота...
Всъщност съм доброволец за няколко организации с нестопанска цел за бездомни, така че мога да кажа с увереност, че като цяло грешите напълно.Организацията с нестопанска цел свързва бездомните със съществуващите услуги и често има временни подслони в своите офиси.
По ирония на съдбата много жилищни организации с нестопанска цел като UGM, SA и SHARE/WHEEL са част от система, срещу която трябва да възразите.Именно те имат финансови стимули да направят бездомните без дом.Повечето организации с нестопанска цел, които не печелят директно от жилища, имат общи изявления за мисията, които често включват POC и LGBTQIA+ работа.Ако внезапно в Сиатъл не останаха бездомни хора, те щяха да имат много места, към които да се обърнат и пак да бъдат активни.
Принудителното преместване на бездомните в Съединените щати е осъдително, да не говорим за незаконно.Защо рекламирате това?
Можете да си купите къща с ремарке в Северна Дакота за по-малко от таксите и разрешителните за построяване на апартамент в Сиатъл.По замисъл Ню Йорк е само за хора с високи доходи.Освен ако не сте затворени в някакъв вид апартамент с регулиран наем, всеки със стабилен доход е изложен на риск да остане без дом в Северозападните територии.Дори ако сте възрастен човек и имате безплатна и чиста къща, само данъците ще минават през вашия SS чек.Жилищата са емоционална тема и всеки политик в Сиатъл е лъгал за това отново и отново.Сиатъл не решава проблема с бездомността.Хиляди хора, живеещи в покрайнините на Сиатъл, нямат постоянно жилище.Политиците говорят и говорят, адвокатите говорят и говорят… Но 8-10 години или Бог знае колко дълго да чакаш жилище за ниски доходи е нехуманно.Харел просто няма смелостта да каже истината.Такъв е и Джош Фейт.Хората с ниски доходи в района на Сиатъл нямат възможности.Живейте на палатка или съберете багажа и се преместете на друго място.
Най-лошото, което може да се случи, е администрацията на Байдън да даде милиони долари на Сиатъл за изграждане на по-достъпни жилища.Би било загуба на пари, защото Сиатъл се нуждае от милиарди, а не от милиони, за да купува достъпни жилища.Байдън може също така да инвестира милиони в домове за възрастни хора с ниски доходи в депресирана селска Америка, което всъщност може да намали бездомността.20 единици в Мисисипи или 1 единица в Сан Франциско?Нуждата е толкова спешна.
„Сиатъл не решава проблема с бездомността.Хиляди хора, живеещи в покрайнините на Сиатъл, нямат постоянен дом.
Разрешаването на бездомността в Сиатъл е лесно.Данъчното облагане на голяма корпорация като Amazon е напълно осъществимо и лесно за продажба.Проблемът е липсата на политическа воля за това.Харел е част от проблема, а не част от решението.По този и много други начини той е неразличим от предшественика си Джени Дъркан.И двете са активни срещу бездомните, в подкрепа на бизнеса и срещу доказани стратегии, от които градовете и регионите се нуждаят, за да се справят с кризата с бездомните.
Има отговор.Като гласоподаватели всичко, което трябва да направим, е да изискваме тяхното използване и да изберем само онези, които са заинтересовани да ги използват.
Спрете да лъжете за процента земя, предназначена за едно семейство.Сега Сиатъл е около 30%.Не можете да включвате паркове и обществени пътища или езера в стаята си.Журналистите трябва да съобщават факти, а не лъжи.
Добър пример е ново съдебно дело, заведено от служител на местната власт срещу град Сиатъл относно въздействието върху цената на „голяма сделка“ за изграждането на съществуващ имот, както и осведомеността на града за въздействието върху ниските и жилищни райони със среден доход..как изглежда реалният живот, какво, по дяволите, се случва тук, докато нашите комисии се борят да създадат ужасно законодателство, засягащо ежедневието, за което изглежда не им пука: https://seattlepapertrail.com/new – до MHA за правни въпроси/
Първо, липсата на междинни жилища не е решение на нашите проблеми.Той просто не произвежда достатъчно единици, нито реформата ADU/DADU, която не произвежда очакваните единици.Имаме нужда от високи сгради и в най-добрия случай този MMH ще ни даде 5+ кутии с 1 кутия слуз и гниене на пода.
Второ, фокусирайте се върху 30-80% AMI.Само в Сиатъл се нуждаем от над 20 000 единици AMI 0-30%, за да отговорим на днешното търсене, и този брой се увеличава всеки ден.Каква полза правим ние самите, като пренебрегваме такава голяма и нарастваща нужда?
Тази статия прави лоша услуга на читателите (включително на дарителите), когато пропускат нови съдебни дела и доклади за дейността на картела за отдаване под наем в Сиатъл, за който ProPublica и The Seattle Times докладваха многократно тази година.Тези комплекти и покрития дори не включват всички поддържащи управляващи компании, като тази, която моят хазяин използва, която използва същия софтуер.Той се хвали пред „клиенти“ на уебсайта на гиганта за недвижими имоти, че продава своята странична работа на собственици на жилища.Намирам се в 13-етажна 3-етажна сграда в центъра на Фремонт с малко удобства.ДОБРЕ.700 фута 2 легло без асансьор, без офис или сигурна доставка и т.н. струваше почти $2600 през 2015 г. за по-стара структура, която не беше сеизмично надстроена при възстановяването през 2014 г. Имаше чести електрически проблеми, както и повтарящи се проблеми със сигурността и хакерството.
Зонирането няма да ни стигне много далеч, ако ProPublica мълчи за наистина тъмната страна на бизнеса с отдаване под наем.Същината на проблема е, че мръсните предприятия оставят наетите площи празни, вместо да ги отдават под наем на пазарни цени.Тази стратегия доведе до наеми над пазарните цени, но все още реализиращи печалба.
Съжаляваме, имаме нужда от PubliCola за местно покритие – разбира се, когато темата е пряко свързана с достъпността на жилищния пазар и причините за това – това, което национални публикации като ProPublica вече обхващат, те улавят само най-голямата и най-видима част от местната цена корупция.В моята сграда с 13 жилища помагам на дългосрочните наеми на апартаменти с 1 спалня „жабешки скок“ към свободни апартаменти с 2 спални на пазара по време на covid, като споделям недостатъците на апартаментите с тези, които кандидатстват и поискат „корекция на цената“ .През ноември всички наематели получиха шестмесечно уведомление за увеличение на наема.Не се предоставя компенсация за увеличение на лихвите.Нашето подразделение се управлява от Crosby & Co, а тяхното скрито подразделение е Seattle Management Services.Въпреки че е установена компания, представителят на собственика използва некомерсиален имейл адрес.Подадохме искане за публично оповестяване до SDCI, като поискахме от представителите на наемодателя да подадат жалба относно закона за наем и да актуализират регистрацията на сградата на последния собственик, който им е продал сградата малко след смяната на собственика преди няколко години.
Органът за планиране и развитие на общността в Сиатъл ми каза, че скорошен доклад за възможностите за зониране показва, че Сиатъл има достатъчно жизнеспособно зониране, за да поеме целия растеж, изискван в 20-годишния план.Джош, можеш ли да измислиш история за това?
Занимавам се с жилищно строителство повече от 20 години.Всички сме съгласни, че имаме нужда от повече жилища, поне 250 000 за семейства с ниски доходи в целия щат.За разлика от пазарните урбанисти, простото изграждане на по-скъпи апартаменти ще приюти повече квалифицирани работници с високи доходи, но няма да облекчи острия недостиг на жилища за семейства, които печелят по-малко от 60% от средния доход в района, около 34 долара на час на човек..Отне 40 години, за да станат достъпни жилищата с инфилтрация.Имаме нужда от него сега.
Предишният законопроект за „липсващо средно жилище“ не съдържаше нито разпоредби за достъпност, нито мерки срещу разселването.Всъщност видях много риторика против преместването, но няма планове за подпомагане на истински семейства, които са принудени да се преместят, за да възстановят домовете си в своите общности (семейства на задържани, църкви, училищна медицина, т.е. системи за подкрепа).
За да влошат нещата, законопроектът за MMH получи подкрепа от еколози, които твърдят, че само увеличаването на гъстотата ще защити границите на градския растеж и ще намали пътуването с автомобили.Разпространението на жилищни сгради (дуплекси, до 6 единици), без да се взема предвид честият (15 минути) наличен трафик, ще принуди домакинствата с ниски доходи да имат собствени автомобили.Всъщност субсидиите за многофамилни жилища с ниски доходи включват често движение като критерий за избор на място.
Домакинствата с доходи под 80% AMI изискват приблизително 80% от недостига на жилища под наем.Въпросът не е дали имаме нужда от повече жилища за ниски доходи, а къде и какви жилища имаме нужда.
В допълнение, предишният законопроект ще премахне всички такси за въздействие, разрешени от Закона за управление на растежа за плащане на инфраструктурни разходи.Нищо чудно, че градовете са нещастни.Законът има предимство пред местното райониране.Градовете никога не биха позволили такива крайни мерки.Това предизвика битка сред демократите, срещу която се противопоставиха републиканците.
В последната сесия поддръжниците не успяха да работят бързо със заинтересованите страни предварително по законодателството за защита на брегови линии, стръмни склонове и влажни зони.Това е местният клон.Законопроектът беше подкрепен от предприемачи, а не от жилищни съюзи.Джери Полет работи със заинтересовани страни, за да го прокара през своята комисия и да предостави грант.Той умря в правилата, защото нямаше достатъчно гласове на Демократическата партия.Спрете да обвинявате Полет и решете проблема, като извадите града от контрола на зонирането.Лесно може да бъде приет законопроект, позволяващ само дуплекси, триплекси и ADU във всички еднофамилни комплекси.
Е, Байдън хвърля федералното правителство в жилищна криза, така че може би това ще помогне?Просто няма начин, просто няма начин да се построят достатъчно жилища за ниски доходи в Сиатъл, за да се отговори на половината от настоящото търсене.Федералното правителство може да реши да харчи пари разумно и да построи жилища за ниски доходи в депресивни райони на Америка... като индиански резервати, малки градове в Средния запад и Далечния юг, запуснати градове в Руст пояса... и да премести редовния доход на възрастни хора и хора с увреждания в определени области, които могат да си позволят.Не Сиатъл.250 000 жилищни единици с ниски доходи в щата Вашингтон?никога няма да се случи.
Либералите обичат парите си.След всички разговори и съобщения, Сиатъл не плаща достатъчно за жилища с ниски доходи.Това не се е случвало в миналото и няма да се случи в бъдеще.Ако имате фиксиран доход в Сиатъл и нямате дом, трябва да продължите напред, защото те нямат място за вас.
Сигурно пропускам нещо тук.Откога гъсто жилищното строителство стана достъпно?Все още не в Сиатъл.Разрушаването на грубите къщи в блок R1 и изграждането на луксозен луксозен 4-етажен означава, че 4 богати семейства от Калифорния са намерили добро място за живеене в Изумрудения град.Няма добър Джак за тези нещастници, които правят пица.Всичко опира до търсене и предлагане… предлагането на богати, креативни хора, които искат да живеят в Сиатъл, винаги ще надвишава предлагането на жилища… и е почти невъзможно за работещите хора да оцелеят в PNW в момента... (Вижте Сан Франциско или Ню Йорк за подробности.)
Решението е хората да признаят, че не могат да си позволят Сиатъл и да напуснат.Познавам много хора на 30-40 години, живеещи в района на Сиатъл, които едва свързват двата края, нямат дом и нямат ясна визия за това какъв ще бъде животът им след пенсиониране.Няма да има политическо решение за всичко това... никога.Нездравословната привързаност често завършва зле.Просто признайте, че не сте себе си и стегнете багажа си.Има живот извън Сиатъл... така че продължете напред.Можеш да ми благодариш по-късно.
Такоми, по-голямата част от домовете с 0 до 30% AMI, които виждам в Сиатъл, са многоетажни сгради.Поне 5 към 1 повече от липсата на средната черупка.По този начин гъстото жилище се равнява на достъпно жилище.
Вие сте прави, че повечето от жилищата с ниски доходи в Сиатъл са в средни до високи сгради.За да осигурите непрекъснати поддържащи жилищни услуги с ефективен персонал, ще ви трябват поне 50 жилищни единици.Простото изграждане на по-малки къщи в по-богатите райони не осигурява достъпност или дори наем.Разрешаването на строителите да продават три апартамента на един и същи парцел като етажна собственост нарушава целта на правилата на ADU.
Време на публикуване: 26 декември 2022 г